Πώς «ξεμπλοκάρει» και πωλείται ακίνητο που έχει κατασχεθεί από την Εφορία – Το άρθρο 47Α ΚΦΔ και η απόφαση Α.1158/2026
Με το άρθρο 18 του ν. 5293/2026 προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας το νέο άρθρο 47Α, που επιτρέπει για πρώτη φορά σε οφειλέτη του Δημοσίου να πουλήσει ακίνητο κατασχεμένο από τη Φορολογική Διοίκηση χωρίς να εξοφλήσει πρώτα ολόκληρη την οφειλή. Η ρύθμιση λύνει το πρόβλημα του «παγωμένου» ακινήτου, ωφελώντας ταυτόχρονα την αγορά ακινήτων, το δημοσιονομικό συμφέρον και τον ίδιο τον οφειλέτη.
Βασικός μηχανισμός
Η Εφορία αίρει την κατάσχεση για να μεταβιβαστεί το ακίνητο μόνο με πώληση (επαχθή αιτία με τίμημα) — όχι με δωρεά ή γονική παροχή. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στο Δημόσιο ποσό από 25% έως 100% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής, ανάλογα με το «προφίλ» του οφειλέτη. Αφορά αποκλειστικά κατασχέσεις της ΑΑΔΕ — όχι τραπεζών, ιδιωτών ή e-ΕΦΚΑ.
Προϋποθέσεις (σωρευτικά)
- Να πληρούνται οι όροι χορήγησης ενημερότητας κατ' άρθρο 12 ΚΦΔ (π.χ. ρυθμισμένες λοιπές οφειλές).
- Το τίμημα να μην υπολείπεται της εμπορικής αξίας κατά τον χρόνο της κατάσχεσης· αν η εμπορική είναι χαμηλότερη της αντικειμενικής, ισχύει η αντικειμενική.
- Παρακράτηση τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης.
Εξαίρεση: Αν οι οφειλές είναι πλήρως εξασφαλισμένες με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν απαιτείται η παρακράτηση λόγω κατάσχεσης.
Ελάχιστο τίμημα πώλησης
Βάση είναι η εμπορική αξία (ΠΟΛ.1011/2018)· αν είναι μικρότερη της αντικειμενικής, ισχύει η αντικειμενική. Αν η κατάσχεση είναι άνω της 5ετίας ή δεν είχε προσδιοριστεί εμπορική αξία, απαιτείται έκθεση από πιστοποιημένο εκτιμητή.
Ποσό παρακράτησης
Ισούται με το μεγαλύτερο μεταξύ:
- (Α) της παρακράτησης της ενημερότητας/βεβαίωσης οφειλής, και
- (Β) του ποσοστού (25%–100%) επί του υπολοίπου της κατάσχεσης.
Αν η παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα, αποδίδεται ολόκληρο το τίμημα, το ακίνητο «καθαρίζει», αλλά το υπόλοιπο της οφειλής παραμένει.
Τα 5 κριτήρια «φορολογικής συνέπειας» (κλίμακα 0–100)
- Συνέπεια σε ρυθμίσεις — έως 10 βαθμοί
- Εμπρόθεσμες δηλώσεις τελευταίας 3ετίας — έως 20 βαθμοί
- Αποπληρωμή οφειλής μετά την κατάσχεση — έως 15 βαθμοί
- Χρόνος από την κατάσχεση έως την αίτηση — έως 25 βαθμοί
- Προέλευση οφειλής (ΦΠΑ/παρακρατούμενοι φόροι) — έως 30 βαθμοί
Μετατροπή βαθμολογίας σε ποσοστό παρακράτησης
- 80–100 βαθμοί → 25%
- 60–79 βαθμοί → 45%
- 40–59 βαθμοί → 65%
- 20–39 βαθμοί → 85%
- 0–19 βαθμοί → 100%
Διαδικασία
Η αίτηση υποβάλλεται μέσω myAADE («Τα Αιτήματά μου»). Απαιτούνται κτηματολογικό φύλλο και φύλλο αντικειμενικής αξίας (πάντα), καθώς και έκθεση εκτιμητή όταν χρειάζεται — «πρόσφατα» θεωρούνται τα έως 6 μήνες παλαιά. Εκδίδεται πρώτα απόφαση άρσης υπό όρους (ισχύς 1 μήνα) και, μετά την πώληση και την απόδοση του ποσού, η οριστική απόφαση άρσης. Το ποσό πιστώνεται κατά προτεραιότητα στις οφειλές της κατάσχεσης.
Προσοχή
Η άρση αφορά μόνο το συγκεκριμένο ακίνητο — δεν διαγράφει το υπόλοιπο της οφειλής, το οποίο εξακολουθεί να οφείλεται, ενώ το Δημόσιο διατηρεί όλα τα λοιπά μέσα είσπραξης.
Ισχύς
Από 30 Ιουλίου 2026 (ΦΕΚ Β' 4719/30-07-2026).